| 7月20日，据证券时报报道，针对因频频调控而走上风口浪尖的房地产信托业务，目前监管部门已经统一放行标准：即日起，监管仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备（包括预登记/重新申请预登记/补充预登记）： 其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质； 其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。 不再适用：“项目公司不具有二级资质，若项目公司股权结构系全线条100%控股，仅允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有不低于房地产开发二级资质。”的标准。 某大型信托公司相关业务负责人反映称：“我司已经接到上述通知，部分同行也已接到类似通知。” 一位资深地产信托业务人员表示，“最新的监管要求对结构复杂的大型房企可谓冲击巨大。” 据了解，地产商中具备二级资质的不在少数，但开发商的项目普遍由孙子辈的下属公司操作执行。 按照此前监管要求，若项目公司不具备二级资质，可以允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有房地产开发二级资质。但按照最新的监管要求，仅仅允许向上穿透一层。这意味着，大量开发商仅有少量满足432条件的项目可以通过信托融资。 “如果让项目公司直接申请二级资质很不现实，因为项目公司往往是新设立的公司；而对上市房企来讲，一般项目公司都在下属2~3层，变更股权也需要较为漫长的时间。”多位业内人士认为，大型房企面临两头为难的局面，而小型房企因风控难以过审已大概率不在信托公司的合作名单之内。 另有行业人士反映，“按照最新标准，我们目前已过会的60%以上项目以上无法通过监管审查。” 房地产信托监管尺度统一 一直以来，房地产和信托都是息息相关，房地产业务颇受信托公司和投资者青睐，因为抵押充足，风控简单，因此近年来房地产信托业务狂飙突进。用益信托数据统计，2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。今年上半年，房地产信托募集资金达3634.39亿元，占集合信托项目总额的近四成。 此外，公开资料显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。另据中国信托业协会数据显示，2016年至2018年末，信托资金投向房地产行业的规模分别为1.43万亿元、2.28万亿元、2.69万亿元。 对此，广东一信托公司相关负责人告诉记者，此前被暂停的都是那些激进的信托，突破432限制，通过特定资产收益权、股权收益权等方式帮助房企前期融资买地的公司，暂停的也是这类前融的地产信托业务。正常的满足432条件的信托贷款业务，正常依旧。 所谓432， “4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质）。 据报道，目前涉及房地产业务控制的信托公司的主要是北京监管辖区内的信托公司。上述负责人表示，他们受广东银监局管理，广东局和上海局一直是非常严格的监管，下属各信托也都没有这类前融业务，之前看北京局管的信托、西部、东北很多信托公司在做这类业务，广东、上海的却不行，的确很不平衡。现在好了，监管尺度统一了。 今年5月以来地产融资监管趋严 5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制前端融资模式的发展。 5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。 6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷。 6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。包括: 7月4日银保监会对部分信托公司窗口指导； 7月6日银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速； 7月9日，某地银监局召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放；对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作；这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作；结合历次调控，信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。 7月11日，有消息称，光大信托发布紧急通知，所有房地产类项目募集截至当日12点（包括直销和代销），当日12点后到账金额需全部进行退款。 7月17日，中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示，要求收缩房地产信托业务。 业内认为，约束房地产信托是房地产宏观调控的举措之一，有利于防范房地产市场过热，推动信托公司更好地服务实体经济。 来源：证券时报、中国基金报、房地产导刊等。 |
