| 碧桂园尚未公布5月销售业绩。就万科和中国恒大5月单月的表现来看，两家房企5月销售改善明显。不过，房企整体前5月增速仍较去年同期下降明显。 5月份，中国恒大实现合约销售金额约535.3亿元，同比增长28.0%；对应的合约销售面积约为497.3万平方米；合约销售均价为每平方米10760元。今年前5个月，该集团实现合约销售金额约2315.4亿元，同比下滑10%。对比中国恒大2019年一季度销售同比下滑26%的表现来看，4月、5月销售强劲，使得公司销售业绩得到改善。目前已经完成全年销售目标的38%。 二季度以来，万科的月销售增速呈现逐月改善的态势。5月份，公司实现合同销售金额579.9亿元，同比增长35.2%。2019年1-5月，公司实现合同销售金额2676.0亿元，同比增长12%。该增速较一季度的-3.1%改善明显。 中型房企走势分化。世茂地产、新城控股、中南建设等房企保持较高成长性。其中，世茂地产前5月实现销售额719.6亿元，同比增长39%，新城控股和中南建设前5月分别实现销售额928.7亿元和620.7亿元，同比分别增长38.17%和27%。 区域房企中，建业地产(港股00832)、首创地产和龙光地产(港股03380)增速居前，前5月销售额同比增速分别为46.8%、57.2%和19.5%。从目前情况看，在上述12家企业中，除中国恒大外中国金茂(港股00817)前5月销售额同比下降4.1%。 土地市场火热 2018年第四季度以来，房企融资尤其是债务融资环境明显改善，融资难度和融资成本明显降低。房企纷纷抓紧这一窗口期发债融资。随着资金问题逐步缓解，房企开始大举拿地补货。此外，中国证券报记者了解到，多家房企今年纷纷调整战略，“回归一二线”市场决心坚决。在此背景下，一些热点区域土地溢价率不断走高，甚至出现本轮调控周期以来鲜见的“地王”现象。 中原地产研究中心统计数据显示，50大城市合计在2019年前5月卖地1.59万亿元，同比增长12.3%。其中，卖地居多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆，共有9个城市卖地收入超过500亿元。卖地超过200亿元的城市达30个。 从热点城市土地成交情况看，5月住宅类全国单宗地块价格超过20亿元的多达35宗，主要分布在华东区域。其中，杭州再度出现单宗全国地王。在这35宗地块中，22宗地块溢价率超过20%，占比达63%。这在2019年以来首次出现。 房企拿地方面，中原地产研究中心数据显示，碧桂园、融创中国(港股01918)、新城控股、万科和绿地控股拿地规模居前。其中，碧桂园和融创中国前5月拿地金额均超过600亿元。 中原地产首席分析师张大伟认为，资金面相对宽松传递到楼市，也传递到土地市场。相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月，各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整。这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。 出现收紧迹象 由于近期部分区域房地产市场和土地市场升温，调控政策、融资环境以及信贷政策等方面出现收紧迹象。 记者不完全统计显示，5月中央部委和各地政府出台的房地产调控措施超过40次。虽然调控政策数量少于4月的60次，但近两个月房地产调控政策发布数量较3月明显增加。其中，本轮房价上涨明显的苏州发布了热点区域限售和限制房企高价拿地的政策，为市场降温的意图明显。 不过，这并非意味着所有地区都将面临收紧。有房企人士指出，在一城一策调控框架下，各地方政府将根据当地房地产市场的情况作出动态调整。近期，南京市高淳区放松了对购房资产的认定。目前，南京市大部分地区仍处于严格调控之中，但高淳远离南京市区，且外来人口较少。房企人士普遍认为，即使放松限购，当地房市仍将平稳运行，本次调整不会影响到南京楼市。 土地市场方面，张大伟指出，热点区域优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。最近三四线城市依然相对低迷。在这种情况下，房地产企业会把更多资金投入到一二线城市土地市场。但他同时表示，值得注意的是，近期香港地产商恒基港独家在北京拿下了一块楼面价7万/平方米的地块。这在全国历史上从来没有出现过。如果土地市场过热，不排除政策加码的可能性。 融资方面，同策研究院数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%。该金额创2019年以来月度融资金额新低。其中，公司债发行锐减，环比下滑79.74%。同策研究院研究员朱莉莉认为，5月政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。近期有消息指出，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。不排除部分房企此前拿地激进，已经引起监管部门的关注。 上市房企陆续发布前5月销售情况。结合目前上市房企公告以及中原地产研究中心数据显示，目前已经有12家在内地和香港上市的房地产企业发布前5个月销售业绩。总体看，这12家房企前五月合计实现销售额9660.3亿元，同比增长9.8%。从单月情况看，房企尤其是大型房企5月销售业绩同比增速回升较快。不过，房企整体销售额增速同比放缓明显。 来源：中国证券报 |
