| 众所周知，全国房价在2019年5月的三令五申中，彻底熄了火。 除了像成都、武汉、杭州这种限价政策下新二手房价倒挂严重的城市，偶尔还能听到百人抢房摇号的「旧闻」，其他城市一律开始「高位横盘」。 回顾上轮房价大周期，让人感慨。 全国性的去库存加上棚改红利，整个市场情绪化失控。该涨的地方涨，不该涨的地方也涨，有钱的买房，没钱的也买房，不惜借高利贷对赌行情的炒房客，不在少数。 结果赌天赌地，没赌过诡谲多变的调控法令，这届炒房客大都输得连裤衩都不剩，不过永远会有不死心的投机者，愿意轮班站在高岗上，幻想着套利后的喜悦，下一轮还会看到他们的身影。 当下，库存是去完了，但副作用同样明显，房价泡沫撑大了几层，居民负债绷到了极限。当务之急只能进入「螺旋上升理论」的第7步——居民收入提高。 至于螺旋上升理论我在之前的文章里具体讲过，房地产周期有一套恒定不变的公式： 金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。 为了让房地产泡沫降下来，防范系统性金融风险，只能通过不断提高居民的收入来对冲负债，与此同时，也起到了夯实房价，培养下一茬购买力的作用。 俗称，培养韭菜。 所以在今年7月的第一天，政策就开始布局了，个人和企业马上会迎来一大波红包雨：未来车辆购置税按实付价计税、ETC车辆通行优惠力度加大、不动产登记费降低、多地调整住房公积金上调缴存基数…… 接下来，这种落到脚跟的普惠政策会轮番出台，直至让居民杠杆回归到可接受的限度。 不过这些都是小惠小利，让人震撼的还是前段时间发布的旧改政策。 释放4万亿的流动性，涉及一亿人次，算起来，整体影响效果堪比09年的四万亿。 虽然这部分资金不会像棚改那样直接塞给老百姓，让他们以买房的形式刺激房价上涨，但是旧改会间接拉动老百姓消费，例如装个电梯，改个水电，换个窗户，做个装修等等，整个地产相关的下游产业又被盘活了。 本以为可以横盘几年的市场，但在这一波接一波的红利刺激下，缩小了与下次起点的距离。至于下一轮何时到来，目前还没有任何迹象可以表明。 但是我们看到周期大涨后的城市，个个「位居高位」，咄咄逼人，它们还会继续跟上下轮周期吗？ （全国6月二手房均价TOP100城市排行） 前几天，澎湃新闻结合多个数据机构发布了一份榜单：“2019年全国主要城市房价收入比排行”。 「房价收入比」这个指标，一直都是热点，某种角度，可以反应一个城市房地产的健康程度。 （2019年TOP100城市房价收入比排行） 大多数人看到这份榜单后，只是匆匆找到自己所在的城市，看一下排名，然后发出感慨或抱怨的声音，并没有挖掘出其背后有效的信息。下面子木帮大家详细盘述一下。 首先，房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，也可以说，这个城市一个家庭不吃不喝花多少年才可以买起当地一套房子。 网上有一个2009年北京的例子。 如果在2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价25000元/平方米计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元，这样房价收入比则为13.8。 但是2019年呢，这个数值飙升到了31.23。 十年间平均工资没怎么涨，房价没命的涨，十年前，全家不吃不喝13年可以买到一套房，十年后全家不吃不喝得用31年多，恐怖如斯。 所以很多人说，现在的房价，尤其是深圳的36年，家庭收入已经与房价严重偏离，整个楼市蕴藏着巨大的泡沫。 这也是多数空军的主要论点之一。 那么换句话说，根据此图，无论是当年世界银行专家黑马先生给出的合理范围3-6倍，还是前几天社科院根据经济指标测算出的9倍，中国主要城市基本全军覆没，均偏离正常值，房价就该跌。 事实是如此吗？ 其实一个地方的房价合理性，从来不是用人均工资去衡量的，而是取决于整个城市人口财富的平均值。 这也就解释了为什么厦门社会平均工资7000元/平米，但是房价可以跻身四大一线城市之中，达到4万/平米，岛内的核心区房价更是达到5.4万/平米。而且经久不衰，始终跌不下去。 这是因为福建人都有一个梦想——在厦门有一套属于自己的房子。换句话讲，厦门的房价是由全福建有钱人支撑着。 所以很多购房者在抱怨房价和工资极度不符的同时，一定要了解你这个城市是否有外来人口流入，而且这部分人口的财富是否高于当地一般居民？ 如果没有，房价收入比悬殊就是泡沫，如果有，说明城市的房价合理。 那么用什么数据去反映上述结论呢，我认为一定要参考下面两个重要指标： 1.人口净流入量 2.商业环境指数 人口净流入量，大家比较熟悉，这里主要讲一下，商业环境指数。 商业环境是集合人才指数、私营经济活力指数、经营成本指数、创新指数和物流指数等指标综合下来的数据，比人均名义GDP还要重要。 因为一个城市的财富主要是由私营经济和国营经济组成的。而私营经济提供的就业岗位占比可达70%，甚至有的城市达到了90%。 所以很多人说，我们这个地方GDP很高，但为什么平均工资都很低，大家都很穷呢？就是因为商业环境差，私营经济占比小，导致了严重的贫富分化。 如果这样的城市没有人口流入，那么楼市房价的支撑力会很薄弱。 在2018年福布斯中国推出的「最佳商业城市排行榜」中，我们看到了当下中国主要城市商业环境格局。 （2018年TOP100城市商业环境排行） 其中，榜上前五位分别是北京、上海、广州、重庆和南京。前十名新上榜的有成都和西安。而排名明显下跌的，当属「西北五侠」，乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、西宁、银川。 换言之，整个西北，已经成为了中国综合商业水平发展的塌陷区，这些城市人均收入低，且贫富差距悬殊，而且常年处于一种自足常乐的状态，即使发展也无从下手。 其次是山东，整体商业环境与日下滑，强市青岛、济南均下滑6位。所以此前潍坊市某委书记在南方诸市考察完后，痛心疾首，发表了万字讲话，《感觉跟南方不在一个时代，究竟该向他们学什么？》 根据上文，我们可以得到一个清晰的思路。 一个城市的房价是否透支严重，能否在下一轮周期到来跟上上涨步伐，首先要看其房价收入比是否合理，其次要配合人口净流入和商业环境，做综合考量。 如果一个城市房价收入比高，但是人口和商业环境优质，说明这个城市属于合理范围，如果一个城市房价收入比高，但人口流入和商业环境差，说明这个城市的房价涨幅透支严重，很难跟着下一波行情。如果房价收入比低，人口和商业优质，说明这个城市的房价有很大的潜力。 大家可以根据这个逻辑，自由组合三个条件。那我们对照着两幅图，基本可以判断出每个城市所属的情况。 前二十名中，例如像三亚、石家庄、温州、保定这些城市，均属于房价收入比高，人口流入差，商业环境差的城市，这种城市房价位居高位，很难承接下一波涨幅。 而像苏州、武汉、东莞这些商业环境优质，人口净流入强，房价收入比处于第二梯队的城市，在未来依然就较强的增长动力。 在房价收入比中等的城市里，重庆比较突出。人口达到3101.79万，2018年还净流入了15.88万人，商业环境全国排名第四，这种城市虽然在上波房价增涨过一波，但是蕴藏的潜力巨大。现在重庆能维持当下1万出头的均价，全靠巨量供应对冲，但是未来核心区的房价依然值得关注。 之后是贵阳，房价收入比处于中偏下，但是这几年发展速度卓越，商业环境指数较去年上升了38位，人口也不差，较去年增量8万余人，属于新兴发展城市，会紧随下一波大潮。 而像鞍山、株洲、银川、乌鲁木齐、胶州、东营等「双低」的城市，这类城市人口持续外流，商业环境全国垫底，自然房价收入比低。因为除了刚需自住外，房产没有任何可投资属性。这也是老百姓用脚投票的结果。 最后再说几句。 从一城一策开始，楼市分化已在路上，像过去那种一涨具涨，一跌具跌的楼市行情已经不复存在，未来大概率，很多城市不会像上轮周期一样跟风大涨，楼市混乱，价值良莠不齐。 所以作为一名聪明的购房者，应该紧跟事态发展，用多维度指标衡量一个城市的未来。 毕竟选择一个城市即是选择人生的机会和平台。 （来源：楼市相对论） |
